住宅ローン完済年齢上昇　平均73歳
年金生活不安定に　審査、老後リスク吟味必要

2020/10/5付　日本経済新聞　朝刊より

住宅ローンの返済開始年齢は平均40.2歳

私はこの記事を読んだ時、「とうとう数字として現れてきたか」と思いました。

なぜか？

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査2019年度データ」を見ると、

住宅ローンの利用者の年齢が、30歳代が減り40歳代以上の割合が増えています。

結果として、平均年齢は上昇し40.2歳となっています。

私がハウスメーカーで金融担当者だった時の来場者は

30代後半から40代のお客様が多かったですから

「35年ローンを組むと年金生活に入ってもローンを払い続けることになりますが大丈夫ですか？」

とお客様と住宅の営業マンに何度も確認したことを今でも覚えています。

40歳から35年ローンを組むと最終完済は75歳です。

最近はできるだけ長く働く方が増えてきているとはいえ、

75歳まで住宅ローンを返すために働かなくてはいけない老後は

精神的にも肉体的にもかなりキツイのではないでしょうか？

昔は住宅ローンの返済期間は最長で35年（最終返済は79歳）が主流でした。

しかし、超低金利時代に突入してからは、

地方銀行は中小零細企業へ融資するよりも

確実に回収が見込める個人の住宅ローンへ力を入れるようになりました。

なぜ銀行は個人向け住宅ローンを貸したいのか？

その結果、住宅ローン顧客の囲い込み競争が過熱し、金利は最低ラインまで下がり、金利競争ができないなると、返済年数を延ばし40年返済の住宅ローンが登場することとなりました。

それでも、競争は過熱しつづけ、隣の銀行との差別化を図るために、保障範囲の広い団体信用生命保険で勝負したりしています。

これから数年で住宅ローンの完済年齢が80歳という方も増えるでしょう。

完済年齢の平均が７３歳って、働いているのかな？と思いますが、そこはどうでしょうか？

今後はますます退職年齢の引き上げで「元気なうちはずっと働き続けよう」という時代になると思います。（すでにその流れがありますが）

だとしても、働いて収入を得るには「心身、頭脳ともに元気で」という条件付きであることを忘れてはいけません。

最悪なのは、ローン返済の途中で病気やケガが原因で働けなくなり収入が激減。

医療費などの支出が増えつつも、団体信用生命保険の条件に該当せずに住宅ローンの返済だけ残るケースです。

そうなれば、家族の誰かが代わりに返済することになるでしょうから、子供の負担が増えることも考えられますね。

そんな事態は起こってほしくありませんが、35年ローンの34年目でそんな事になったら最悪ですね。

なので、返済の最初から最後まで「どんなリスクに遭っても住宅ローンが返せるか？」を想定をした上で適切な額の住宅ローンを組むようにしましょう。

しかし、マイホームを買う（建てる）時、あなたの周りには

• 住宅の営業マン
• 銀行の融資担当者
• 数々の工事業者
• 保険営業マン

が集まってきます。

• 営業マンは「住宅を契約して建築して欲しい」
• 下請け工事の業者さんは「住宅に関連する工事をしたい」
• 銀行の融資担当者は「安全な人へ1件でも多く融資したい」
• 保険営業マンは「1件でも多く保険契約をして欲しい」

ホンネはこうなはずです。
（みなさん、それぞれ仕事ですからね）

色々な思惑が入り混じる中で、営業マンはあなたに最安の変動金利で
35年ローンの計算をすると思います。

銀行も融資のノルマから、長期のローンを組めるように動いてくれるでしょう。

さらに、保険販売を中心としたファイナンシャルプランナーは

住宅メーカーの営業マンと組んで週末に無料相談会を行って

「住宅購入の後押し」をしてくるでしょう。

そして、こうアドバイスするかもしれません。

「今から35年ローンを組むと完済は70歳を過ぎてしまいますが、計画的に繰り上げ返済をしながら退職までに完済しましょう。そのために●●保険（貯蓄タイプの保険）で積み立てをしながら準備しましょう」と。

きっと今もハウスメーカーと保険系ファイナンシャルプランナーが、
タッグを組んで行う週末の無料ライフプラン相談会はあちこちで開催されています。

気になる方は

「ライフプラン　相談会　無料」

で検索してみてください。

これからの時代、マイホームを買おうと思った時に何に気を付ければいいのか？

１つは、何があっても返済できる返済額になっているか？の確認です。

• 何歳まで働くのか？退職金はでるのか？いくらもらえるのか？
• 役職定年などの収入ダウンとなる可能性はあるか？それはいつ頃なのか？
• もし退職金が出なかったとしても住宅ローンを返していけるのか？
• 給料が下がるとしたら、いくらまでなら耐えられるか？
• 子供が生まれたら教育費と住宅ローン支払いの両立はできるラインはどこなのか？

などなど、色々と返済に影響を与えるリスクについて吟味してから決断をする方が良いでしょう。

もし無料のライフプラン相談会を受ける場合も、
上のようないくつかの不測の事態を頭に入れて
シミュレーションを作ってもらうようにしてください。

毎年年収が●万円ずつ上昇する・・・という楽観的なシミュレーションは
「ただの絵に描いた餅｝に終わる可能性もあります。

なので、シビアな目でシミュレーションを作ってもらってください。

例えば、収入の見込みをシミュレーションするなら、

1. 少しずつ収入があがるパターン
2. 収入が横ばいのパターン
3. 収入が下がるパターン

の最低３つのパターンを用意してもらうようにしてください。

そうは言ってもマイホーム購入や住宅ローンを借りる経験は
人生で何度も経験するものじゃないと思います。

そんな時は、「貸し手」や「売り手」ではない第三者に
マネーのボディガードとしてアドバイスをもらうという方法もあります。