住宅ローンと無料ライフプラン相談会の落とし穴

こんにちは。保険・金融商品を売らない独立系ファイナンシャルプランナーの下田幸彦です。

2020年10月5日の日経新聞朝刊にこのような記事がありました。

住宅ローン完済年齢上昇 平均73歳
年金生活不安定に 審査、老後リスク吟味必要

2020/10/5付 日本経済新聞 朝刊

私はこの記事を読んだ時、「とうとう数字として現れてきたか」と思いました。

なぜか?

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査2019年度データ」を見ると、

30歳代の利用者が減り、40歳代以上の割合が増えています。

結果として、平均年齢は上昇し40.2歳となっています。

たしかに、私がハウスメーカーの金融担当者時代にも来場者は30代後半から40代のお客様が多くいましたから、「今から35年ローンを組むと・・・年金からもローンを払い続けることになりますが大丈夫ですか?」とお客様と住宅の営業マンに何度も確認したことを今でも覚えています。

40歳から35年でローンを組んだら当然ですが、最終完済年齢は75歳になります。

昔から住宅ローンの返済期間は最長35年となっていました。

しかし、超低金利時代に突入してからというもの、地方銀行は中小零細企業へ融資するよりも確実に回収が見込める住宅ローンへ力を入れるようになりました。

なぜ銀行は住宅ローン推したがるのか?

住宅ローンを組む時、銀行はもし返済できなかった場合に備え土地建物に抵当権を設定します。住宅ローンを借りている人は返済できなくなったら、最悪のケース、自宅を売却しどこかに賃貸で借りる必要があります。しかし、普通は家族との思い出もある住み慣れた場所を易々と手放して別のところに住む決断はしたくないでしょうから(合理的に判断すれば自宅売却が得策だとしても心情として合理的な判断でできないから)、自然と住宅ローンの返済を最優先で考えることになり、銀行側としては貸したお金を確実に回収できる確率が高くなるため、金利を低くしてでも安定して利息が受け取れる住宅ローンを進めてくるようになります。

その結果、住宅ローン顧客の囲い込み競争が過熱し、35年より長い40年返済の住宅ローンまで登場することになります。
きっとここ数年で住宅ローンを組んだ人の中には最終完済年齢が80歳手前という方も少なくないのでは?と思います。

完済年齢の平均が73歳って、働いているのかな?と思いますが、そこはどうでしょうか?
今後はますます退職年齢の引き上げで「元気なうちはずっと働き続けよう」という時代になると思います。
(今もその流れがありますが)

だとしても、働いて収入を得るには「心身、頭脳ともに元気で」という条件付きであることを忘れてはいけません。
最悪なのは、ローン返済の途中で病気やケガが原因で働けなくなり収入が激減し、医療費などの支出が増えつつも、団体信用生命保険の条件に該当せずに住宅ローンの返済義務だけ残るケースです。

そんな事態がいつ起こるのかわかりませんが、35年ローンの34年目でそんな事になったら最悪ですね。
なので、返済の最初から最後まで「何があっても返済できるか?」というリスクの想定をした上で住宅ローンを組むようにしましょう。

しかし、マイホームを買う(建てる)時、あなたの周りには
・住宅の営業マン
・住宅メーカーの下請け工事をする数々の業者
・銀行の融資担当者
・(保険営業マン)火災保険や生命保険の販売を担当

がいるとおもいます。

・営業マンは「住宅を契約して建築して欲しい」
・下請け工事の業者さんは「住宅に関連する工事をしたい」
・銀行の融資担当者は「安全な人へ1件でも多く融資したい」
・保険営業マンは「1件でも多く保険契約をして欲しい」

というのがホンネなはずです。(それが仕事ですから別に悪い事ではありませんが)

色々な思惑が入り混じる中で、営業マンは返済計画を立てるとき、
きっとあなたには最安レートの変動金利で35年ローンの計算をすると思います。

銀行も融資のノルマから、担保をとりつつ長期のローンを組めるように動いてくれるでしょう。

さらに、「保険の販売手数料が収入源のファイナンシャルプランナー」は住宅メーカーの営業マンと組んで週末に無料ライフプラン相談会を行い、あなたに「住宅購入の後押しをしてくるでしょう。

そして、こうアドバイスすることもあるでしょう。
「今から35年ローンを組むと完済は70歳を過ぎてしまいますが、計画的に繰り上げ返済をしながら退職までに完済しましょう。
そのために●●保険(貯蓄タイプの保険)で積み立てをしながら準備しましょう」と提案してくるでしょう。

きっと今もハウスメーカーと保険系FPがタッグを組んで行う週末の無料ライフプラン相談会はあちこちで開催されています。
気になる方は「ライフプラン相談 無料 マイホーム」などでググってみてください。

では、これからの時代、マイホームを買おうと思った時に何に気を付ければいいのか?

1つは、何があっても返済できる返済額になっているか?の確認です。

  • 何歳まで働くのか?退職金はでるのか?いくらもらえるのか?
  • 役職定年などの収入ダウンとなる可能性はあるか?それはいつ頃なのか?
  • もし退職金が出なかったとしても住宅ローンを返していけるのか?
  • 給料が下がるとしたら、いくらまでなら耐えられるか?
  • 子供が生まれたら教育費と住宅ローン支払いの両立はできるラインはどこなのか?

などなど、色々と返済に影響を与えるリスクについて吟味してから決断をする方が良いでしょう。

もし無料のライフプラン相談会を受ける場合も、上のようないくつかの不測の事態を頭に入れて
シミュレーションを作ってもらうようにしてください。

毎年年収が●万円ずつ上昇する・・・という楽観的なシミュレーションは
「ただの絵に描いた餅}に終わる可能性もあるためシビアな目でシミュレーションを作ってもらうようにしてください。

例えば、収入の見込みをシミュレーションするなら、

  1. 少しずつ収入があがるパターン
  2. 収入が横ばいのパターン
  3. 収入が下がるパターン

の最低3つのパターンを用意してもらうようにしてください。

そうは言ってもマイホーム購入や住宅ローンを借りる経験は
人生で何度も経験するものじゃないと思います。

そんな時は、「貸し手」や「売り手」ではない第三者にお金のボディガードとしてアドバイスをもらうという方法もあります。

最近は住宅購入専門で有料相談をしているファイナンシャルプランナーも増えてきました。
「住宅 相談 FP」で検索すると見つかると思います。検索のあとは必ず比較をして相談をするようにしてださい。

マイホームに人生を振り回されないように注意してくださいね。

下田幸彦

下田 幸彦
下田 幸彦FP事務所・青い森マネードクターズ代表
保険などの金融商品を売らない独立系ファイナンシャルプランナー
IT×保険×住宅業界の経験から『デジタルマネー時代のお金の専門家』として40代の働く女性向けに「人生後半にお金でコケないお金の自信と計画」をサポートしている。